房企尾盤商鋪是否應在土增清算前處置

  房地產企業而言,土地增值稅清算是一個重要的節點,但很多企業都面臨一個重要問題:土增清算前,未出售的商鋪是否需要統一處置參與清算?這個問題看似簡單,其實深入思考還是有很復雜的,根據我們實務中處理過的案例,下面嘗試為大家分析分析:

  一、商鋪參與統一清算與尾盤銷售交稅有何區別?

  統一清算是按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三個類別各自計算增值額、增值率和應繳土地增值稅,商鋪和寫字樓、公寓、車位等一并被并入其他商品房,也就是說如果參與統一清算,商鋪的增值率將會受到其他業態產品的影響,比如說如果其他業態產品賣得比較便宜,就意味著商鋪增值率可以降低,甚至在特殊情況下增值額都有可能降低,比如車位出現收入成本倒掛情況時,車位會將整個其他商品房系列的增值額拉低,這對于最終清算交稅當然都是有利的。

  如果商鋪不參與統一清算,未來銷售將不再匯總清算,而是按照清算所計算出的各個類別產品單方扣除數字直接計算扣除,比如商鋪清算后銷售3萬元/平方,其他商品房土增清算中單方扣除為9000元,那么商鋪將直接按照21000元/平方計算增值額、增值率,失去匯總作用滯后,商鋪尾盤銷售顯然會交更多的稅。

  二、土增清算前商鋪如何處置的三個決策點

  1、商鋪未來銷售和現在銷售稅負差異有多大?

  按照上面的分析,參與土增統一清算和未來單獨銷售單獨交稅可能稅負會有較大差異,因此企業在面臨選擇時應將這個差異計算出來,并作為重要決策點進行考慮。

  2、是否存在關聯方轉售的可能?

  為了參與統一清算,企業可以考慮先將商鋪轉讓給關聯方(包括關聯方企業和關聯方個人),未來如需銷售,通過關聯方再次對外轉讓,這樣操作能否少繳稅呢?我們來看看轉售關聯方如何繳稅:

  這里需要注意的關鍵是房企將商鋪轉讓給關聯方的價格如何確定,因為是關聯交易,企業有沖動將價格壓低,而稅務機關會按照稅法審核交易價格是否公允,通常稅務機關審核的次序是:

  第一步先看企業自己同期同類商鋪轉讓價格比較;如果企業自身沒有價格比較,第二步再看其他企業同期同類商鋪轉讓價格比較;如果前兩個都無法比較,第三步最后由稅務機關進行核定征收,核定通常按照組成計稅價格計算:公允價格=成本*(1+利潤率)。

  3、未來商鋪是否計劃自持?

  如果未來商鋪企業計劃自持或運營,當然也可以有不同的自持模式:

  模式一:放在房地產公司名下,直接自持,但運營可能設立新的公司(如商業管理公司或酒店運營公司),將資產租賃給新公司;這種模式就不需要作為銷售處理,也不需要參與土地增值稅統一清算。

  模式二:轉移給新的運營公司自持并運營,該部分商鋪必須參與統一土增清算,但問題的關鍵在于轉讓價格設定。

  模式三:轉移給關聯個人自持并運營,統一必須參與統一土增清算,關鍵仍在于轉讓價格設定。

  總結:商鋪是否參與統一土增清算,稅的考慮是第一位,但運營需要、風險考慮、資金流考慮,甚至戰略思考都可能影響最終的決定。


  2008年9月的解答——

受讓商鋪后稅務登記證應該怎樣變更

  咨詢描述:幾個月前接了一門面商鋪,營業執照當時已經變更為我的,但稅務登記證沒有變更,一直用原來的繳納國。地稅,(新手不懂,經營內容沒變),剛聽一朋友說這樣不行,問怎樣變更?需要哪些手續?以前繳納過的不會不算吧,謝謝!

  解答內容:根據國家稅務總局《稅務登記管理辦法》(國家稅務總局令第7號)第十八條和第十九條規定:納稅人稅務登記內容發生變化的,應當向原稅務登記機關申報辦理變更稅務登記。納稅人已在工商行政管理機關辦理變更登記的,應當自工商行政管理機關變更登記之日起30日內,向原稅務登記機關如實提供下列證件、資料,申報辦理變更稅務登記:(一)工商登記變更表及工商營業執照;(二)納稅人變更登記內容的有關證明文件;(三)稅務機關發放的原稅務登記證件(登記證正、副本和登記表等);(四)其他有關資料。

  來源:安徽財稅網

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