個人出租房屋稅收負擔,冰火兩重天

  我們國家的稅收政策,基本上是全國統一的,即使有些稅種各地有一定自主權進行調整,但通常都在一定范圍之內,比如說契稅稅率是3%~5%,相差不會太大?;蛘呒词瓜嗖畲?,也是非常合理的,比如城鎮土地使用稅,北上廣深一定會遠遠高于西藏新疆。

  但有一項經濟業務,政策規定全國其實是統一的,但實際執行中,各地稅收負擔差異卻大得驚人,可以說是冰火兩重天。那就是,個人出租房屋業務。

  個人出租房屋,按照現行的國家統一的政策規定,應該繳哪些稅呢?都有哪些具體的規定呢?我們分稅種逐一盤點一下。

  一、增值稅:

  1、如果出租的是住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

  2、如果出租的是非住房,直接按5%的征收率計算應納稅額。

  3、免稅優惠:自2019年1月1日起,分攤后的月租金收入不超過10萬元的,免征增值稅。提高標準后,大多數自然人出租房屋都可以享受到這個免稅規定。

  二、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。

  1、如果增值稅免征,附加稅費相應免征。

  2、如果增值稅不免,城市維護建設稅的稅率是7%、5%、1%;教育費附加3%,地方教育附加各地不同。

  三、房產稅

  1、個人對個人出租住房,不區分用途,按4%的稅率征收房產稅。

  2、個人出租房屋,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。

  3、無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。

  4、轉租的房屋,不需要繳納房產稅。

  5、2019年1月1日至2021年12月31日,增值稅小規模納稅人可以減半征收房產稅。

  四、城鎮土地使用稅

  1、對個人出租住房,免征城鎮土地使用稅。

  2、對個人出租非住房,沒有免稅規定,應該按所在地的單位稅額繳納城鎮土地使用稅。

  3、2019年1月1日至2021年12月31日,增值稅小規模納稅人可以減半征收城鎮土地使用稅。

  五、印花稅

  1、對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。

  2、對非住房的租賃合同,沒有免稅規定,應按租賃合同繳納1‰的印花稅。

  3、2019年1月1日至2021年12月31日,增值稅小規模納稅人可以減半征收印花稅。

  六、個人所得稅

  1、個人出租住房,按10%稅率征收個人所得稅。(財稅[2008]24號)

  2、個人出租非住房,按財產租賃所得繳納個人所得稅,稅率20%。

  3、財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序為:

  (1)財產租賃過程中繳納的稅費。

  (2)向出租方支付的租金,這是轉租納稅人扣除項目。

  (3)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用;允許扣除的修繕費用,以每次800元為限,一次扣除不完的,準予在下一次繼續扣除,直至扣完為止。

  (4)稅法規定的費用扣除標準。財產租賃所得,每次收入不超過四千元的,減除費用八百元;四千元以上的,減除百分之二十的費用。

  朋友們,一項業務,您看到這么多政策頭疼不?每次我在工作中遇到個人出租房屋的業務,就心中一沉,太繁瑣了,不要說納稅人,稅務干部能把所有的政策細節考慮周全,都不是一件容易的事情。如果給納稅人講一遍,通常能把他們講得一臉懵圈。

  大多數自然人來咨詢這個常見業務,本來以為是去路邊飯店吃個沙縣小吃,能方便快捷地搞定。結果餐廳師傅說,等等啊,等了兩個小時,給你整出了一道法式大餐。

  了解了繁瑣的政策規定后,我經過測算,2019年,如果個人出租的是非住房,且月租金超過10萬元的,稅負率大約在30%,如果個人出租的是住房,月租金小于10萬的,稅負率大約在10%。這就是個人出租房屋的稅收負擔大致區間,實際情況不同稅收負擔也有差異。

  全國各省就像是一個班里不同的學生,有老實本分的,有聰明靈活的?;趥€人出租房屋政策規定確實繁雜,稅收負擔比較重,有些省市想出了一個一舉兩得的辦法,以綜合征收率的方式征收個人出租房屋的相關稅款。

  我們看一下北京的規定:

  不用考慮上述一切政策規定,直接按照這個綜合征收率計算就可以了,最低2.5%,最高12%。稅收負擔減輕了不止一點兒半點兒。

  綜合征收率方式,最關鍵的一點,是把財產租賃個人所得稅按一個較低的比例核定征收了,這是稅收負擔大幅下降的主要原因。

  核定征收有沒有道理呢?也有道理,因為財產租賃可以扣除一定的修繕費,如果無法提供修繕費憑證,稅務機關是可以行使核定征收權力的。

  其實,即使所有的相關費用頂格扣除,實際計算出來的個人所得稅一定是遠遠大于按收入的1%核定方式的,

  但是,通過征收方式的轉化,讓原本稅收負擔很重的個人出租房屋業務,變成了一個可以接受的稅負率,從而能大規模地促進房屋租賃市場納入到正常的征管體系中,不僅增加了財政收入,而且解決了漏征漏管。

  聰明靈活的不止北京,還有若干省市,據我了解,深圳、上海、廣東、浙江、遼寧、湖南、黑龍江、廈門、河北等地都是如此。雖然每個地方的征收率并不一樣,不過只要是核定征收,就一定是比較優惠的。

  但是,也有一些老實本分的省份,從來沒有出臺過相關規定,所以,每一筆個人出租房屋業務,都必須對照上述政策捋一遍,經過繁雜的計算才能知道要繳多少稅,而且,是一筆不小的負擔。

  我能理解沒有出臺綜合征收率的地方的苦衷,因為個人出租房屋的稅收政策,國家規定的是明明白白的,其實并沒有多大的彈性空間。靈活的省份是打了個擦邊球,老實的省份怕擦邊球打不好,出界了。

  個人出租房屋的稅收負擔,因此冰火兩重天。那么,有一統江湖的解決辦法嗎?

  個人所得稅法已經頒布,財產租賃所得如何征稅,法律規定的很明白,總局不能也不會對此事項出新政。

  靈活的省份會放棄綜合征收率方式嗎?很難,我目前只看到山東曾經是,后來放棄了。

  老實的省份會實行綜合征收率征收嗎?估計依然不敢。

  所以,此題無解,十余年了,一直如此。


  2008年10月之前的解答——

個人出租房屋需要交哪些稅?稅率是多少

  咨詢內容:我的個人房屋出租需要交哪些稅?稅率各是多少?請詳細列出,謝謝!如果我要去稅務局開發票的話,需要哪些材料?謝謝

  答復內容:個人出租房屋分為用于經營和居住兩部分。個人出租用于居住的租金在800元以下(不含800元)繳納4%的房產稅,租金在800——1000元(不含1000元)繳納4%的房產稅和1%的所得稅,租金在1000元以上(含1000元)繳納4%的房產稅、1%所得稅、3.33%的營業稅及其附加;個人出租用于經營的租金在800元以下(不含800元)繳納12%的房產稅,租金在800——1000元(不含1000元)繳納12%的房產稅和1%所得稅,租金在1000元以上(含1000)繳納12%的房產稅、1%的所得稅、5.55%的營業稅及其附征。

  來源:安徽財稅網

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